梁竟成：澳門舊區(qū)重整諮詢委員會小組召集人、房地產(chǎn)評估業(yè)協(xié)會會長 　

   趙紅紅：國家一級注冊城市規(guī)劃師，華南理工大學(xué)教授、博士生導(dǎo)師     

    據(jù)悉，自2009年以來全市已有26個項目采取臨時改變建筑使用功能等方式完成改造。由于這些項目多為商務(wù)酒店、高檔寫字樓等，不少常委會委員對此表示擔(dān)心，批評目前的城市更新工作過多追求酒店寫字樓。在主城區(qū)土地資源日益枯竭之際，通過城市更新改造復(fù)活的土地資源顯得更加寶貴，如何有效利用資源，發(fā)揮自身優(yōu)勢，澳門及內(nèi)地兩地學(xué)者和業(yè)內(nèi)人士有話說。

1、談項目內(nèi)容　珠海發(fā)展有后發(fā)優(yōu)勢　澳門實施城市更新難

　　主持人：據(jù)報告，珠海目前正在進行三舊改造的44個項目主要發(fā)展高端酒店、商務(wù)寫字樓、產(chǎn)業(yè)總部基地、城市綜合體等，有市人大常委會委員擔(dān)心，在電子商務(wù)沖擊下，以珠海的城市經(jīng)濟規(guī)模和人口總量恐怕無法提供足夠的市場需求，政府有關(guān)部門應(yīng)對此嚴格審批把關(guān)有效規(guī)劃，對這一觀點怎么看？

　　趙紅紅：可以看到，港珠澳大橋三年后將開通，橫琴建設(shè)如火如荼，我認為政府的有關(guān)規(guī)劃是在為珠海未來數(shù)年的發(fā)展做積極準備，商業(yè)項目的量是多了還是少了，要對整體情況做出科學(xué)性的研究報告才能作出準確判斷。長遠來看，十八大以后，全國的經(jīng)濟面臨新一輪發(fā)展，各地政府從吸引外向型積極轉(zhuǎn)為拉動內(nèi)需為主，珠三角新一輪發(fā)展目標是建立在未來5至10年的基礎(chǔ)上，對于商業(yè)地產(chǎn)而言，普遍規(guī)律是5年見效、10年成熟，因此我們的眼光應(yīng)該放得更遠一些。從宏觀來看，省委、省政府最新印發(fā)《關(guān)于進一步促進粵東西北地區(qū)振興發(fā)展的決定》明確提出“振興東西北”，打通交通，發(fā)展向西部傾斜，建設(shè)生態(tài)文明，同時向低碳工業(yè)轉(zhuǎn)型，過去，珠江西岸不如東岸經(jīng)濟發(fā)展得好，但從整體來看，由于西岸在前期發(fā)展中生態(tài)環(huán)境保護得好，因此在新一輪發(fā)展中具有后發(fā)優(yōu)勢。只要不是與中央、省發(fā)展策略背道而馳，我個人認為都不會有太大問題。

　　梁竟成：澳門舊區(qū)改造也面臨不少問題，相對而言，珠海更有優(yōu)勢和條件做得比澳門好。澳門面臨的最大問題是拆遷賠償，一是居民要價太高，房地產(chǎn)商認為成本太高，不劃算，很難投入。二是舊區(qū)改造法律存在空缺，雖然草案已經(jīng)提交和討論數(shù)年之久，但至今未出臺。澳門現(xiàn)行法律是一棟居民樓的更新改造必須得到所有業(yè)主百分之百的同意才能開展，只要有一戶不答應(yīng)就沒法做，我們現(xiàn)在要修改的就是修改這個比例，但遲遲未能實現(xiàn)。我認為，珠海的情況其實好很多，相對于空間狹窄、土地資源缺乏的澳門來說，在珠海實施異地重建比較容易，一比一賠償?shù)膶嵤┛赡苄砸埠艽蟆?/span>

　　2、談吸引力　澳門有資金看重回報　珠�？砂l(fā)掘文化內(nèi)涵

　　主持人：市有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)坦言珠海更新項目存在啟動量大但實施建設(shè)略少、大項目不足、改造模式仍顯單薄等問題，由于改造成本高、回報周期長，市場開放信心不足，就如何規(guī)避現(xiàn)有問題、改善投資環(huán)境，您有何建議？有無可能因地制宜地引入澳門資本和經(jīng)驗，為珠海的城市更新改造注入活力？

　　梁竟成：應(yīng)該說這方面香港的經(jīng)驗更為豐富，因為澳門也是近幾年才開始舊區(qū)改造，累積的經(jīng)驗和成功案例都不足，至于資本，澳門的確資金充裕，但這也要看珠海是否能提供足夠的利潤空間，只要投資回報率沒問題，我相信澳門人肯定有興趣把資金放到珠海來運作。

　　趙紅紅：西岸地區(qū)包括江門、臺山、珠海在內(nèi)，在早一輪城市發(fā)展中環(huán)境破壞沒有東莞嚴重，生態(tài)環(huán)境好是一大優(yōu)勢，污染治理的成本小很多，這符合國家目前的城市發(fā)展規(guī)劃，市場對大環(huán)境策略的判斷是非常重要的，珠海應(yīng)該做好這方面的推介和宣傳，突出自己的優(yōu)勢，吸引投資。

另外，我認為，雖然珠三角地區(qū)藏富于民，但是這些有經(jīng)濟消費能力的居民寧可選擇其他城市乃至國外旅游和消費，很大原因與自身的文化底蘊不足、缺乏精品消費意識有關(guān)，沒有國際性品牌項目落地，也沒有精品項目，因此在新一輪的發(fā)展中，珠海應(yīng)當以文化內(nèi)涵發(fā)掘為先，發(fā)展精品、特色旅游路線，不應(yīng)該再學(xué)以前的發(fā)展思路追求量，更應(yīng)追求品質(zhì)和高水平開發(fā)。

 

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